樓市止跌回穩現階段性成果 政策仍需“做加法”

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證券時報記者 張達

一頭連著經濟、一頭連著民生，房地產是每年兩會關注的焦點。去年底召開的中央經濟工作會議明確提出，2025年要持續用力推動房地產市場止跌回穩，這也是住房城鄉建設部今年要重點抓好的首要工作。

可以預見，“止跌回穩”將成為今年兩會房地產領域的熱議關鍵詞。接受證券時報記者采訪的業內專家認為，去年四季度以來，房地產多項指標顯示出市場出現止跌回穩的勢頭。總體來看，當前市場需求端呈現階段性及結構性回暖，要進一步鞏固已取得的階段性成果、實現今年止跌回穩的目標，首先要繼續優化和切實落實已出台的政策措施，同時及早儲備並推出增量政策，地方政府要與中央政府形成合力，從供需兩端同時發力。

多項指標顯現積極變化

近幾個月來，多項房地產市場的指標有所好轉，積極變化在逐步增多。

作為房地產周期的先行指標，商品房銷售麵積自去年四季度以來有所改善。去年10月至12月，全國新房銷售麵積連續3個月同比、環比雙增長。一線城市回穩更加明顯，去年12月，4個一線城市新房成交量同比增長35%、環比增長1%；北京二手房成交量更是創21個月以來新高。

今年1月盡管為傳統銷售淡季，又逢春節假期，但仍延續向好趨勢。特別是春節之後，重點城市新房和二手房成交穩步回升，深圳近期二手房錄得量已呈現連續三周增長態勢，且最新周錄得量已基本恢複到節前水平。

成交量的回升帶動一線城市二手房價格率先企穩。去年12月，一線城市二手房價格已經連續3個月環比上漲，新房價格自2023年6月以來首次環比上漲，新房價格上漲城市個數創2023年7月以來新高。今年1月，一線城市房價環比繼續上漲，二線城市新房價格自2023年6月以來首次環比上漲。其中，南京和成都的新房價格、上海的二手房價格已經連續兩個月領漲全國，深圳二手房價環比漲幅升至與上海並列第一。

“1月作為傳統房地產市場的淡季，二線城市新房價格時隔19個月迎來首次環比上漲實為不易。”上海易居房地產研究院院長丁祖昱說，此次南京新房價格環比漲幅領跑更值得關注，表明以南京為代表的前期經曆市場深度調整的二線城市未來或將開啟一輪修複行情。

熱點城市樓市成交回暖也傳導到了土地市場，房企投資信心在逐漸修複。今年以來，熱點城市超百輪競價和高溢價地塊頻出，多地土拍出現溢價率超過20%的地塊，最高溢價率高達87.5%。

部分城市樓市已現企穩特征

一係列房地產指標的積極變化，反映出去年9月底以來出台的一攬子房地產政策效果逐漸顯現，市場延續了去年四季度以來的向好勢頭。

對於當前市場所處階段，中國人民大學國家發展與戰略研究院高級研究員秦虹對記者表示，總體來看，市場需求端呈現階段性及結構性回暖，但供給端的新開工和開發投資依然偏弱，止跌回穩的持續性有待觀察。

浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬也認為，當前市場總體呈現止跌回穩的良好勢頭，特別是一線城市和部分二線城市成交量和土地成交價出現較為明顯回穩，不少城市新房和二手房總成交量保持穩中有升的態勢，購房信心在恢複，購房谘詢量、看房量保持增長。但她同時強調：“當前已經取得的階段性成果還需要進一步鞏固。”

從土地市場看，丁祖昱指出，盡管一二線核心城市的土地市場熱度較高，但全國整體土地市場仍處於築底階段，部分三四線城市土地市場需求仍相對不足。

在中國信達首席不動產研究員謝海生看來，市場止跌回穩已具備一定條件，但也不會一蹴而就，考慮到各城市房地產市場分化嚴重，不同能級城市之間應該是梯次回穩的，目前核心一線城市已有企穩特征，信心逐漸恢複、需求持續釋放，會逐步向二線城市輻射。

持續回穩有待政策繼續“做加法”

市場的好轉離不開政策的支持。去年9月26日中央政治局會議提出要“促進房地產市場止跌回穩”後，多個部門抓緊完善土地、財稅、金融等政策，合力打出“四個取消、四個降低、兩個增加”政策組合拳，各地區也因城施策、一城一策、精準施策，政策效果不斷顯現。

接下來，如何保持住當前來之不易的市場向好勢頭、實現今年止跌回穩的目標至關重要。多位受訪專家建議，穩樓市政策需要繼續“做加法”，應及早儲備並推出增量政策。

秦虹建議，首先要繼續優化和切實落實已出台的政策措施，特別是本輪政策中對市場變化最為有效的是降低購房成本的政策，如繼續降息、降稅費等；使用地方政府專項債收購閑置土地政策，對扭轉供求關係、增加有效供給有積極作用，也需加大中央支持力度，優化落實；這一輪政策中提出城中村及危舊房改造擴大到300個城市，這一增量政策能擴大市場需求，可配套出台更多激勵政策予以落實。

虞曉芬也認為，要鞏固當前市場向好的階段性成果，首先要繼續落實好已經出台的各項政策。除了要持續推進地方政府專項債來收購閑置存量土地外，還要進一步研究出台如何鼓勵老百姓“以小換大”“以舊換新”等改善性需求釋放的政策，也要發揮好住房公積金的作用，比如再適當降低住房公積金的利率，擴大公積金的覆蓋麵，增強公積金支持保障性住房和居民購房、租房的力度等。

虞曉芬說，地方政府要與中央政府形成合力，政策取向目標要一致性地聚焦到止跌企穩上來，從供給端和需求端同時發力。

中國社會科學院金融研究所宏觀金融分析團隊認為，促進房地產市場供需再平衡是穩房價的基礎，應及早儲備並推出增量政策，綜合運用特別國債和專項債收儲、貨幣化安置、房票等方式消化存量商品房，加大保障性住房和高品質住房供給，更好滿足多元化居住需求。